Immobilienkauf und Immobilienverkauf

Der Kaufpreis wird grundsätzlich erst dann fällig, wenn die im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind.

Hierzu gehören regelmäßig die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, das Vorliegen erforderlicher Genehmigungen sowie die Sicherstellung der vereinbarten Lastenfreistellung.

Sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, informieren wir den Käufer mit einer sogenannten Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. I. d. R. dauert es ca. 6 bis 8 Wochen nach Beurkundung bis zur Fälligkeitsmitteilung.

Mit Erhalt des Kaufpreisfälligkeitsschreiben beginnt die Frist zur Zahlung des Kaufpreises. Das Fälligkeitsschreiben beinhaltet die Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises auf das im Vertrag angegebene Konto des Verkäufers und ggf. die Ablösung von etwaigen Gläubigern des Verkäufers, welche ebenfalls aus dem Kaufpreis abgelöst werden müssen, damit Sie als Käufer die Immobilie lastenfrei erwerben. Ggf. gibt es weitere vom Vertrag abweichende Anweisungen des Notars zur Zahlung etwaiger Beträge, aufgrund bspw. abweichender Kontoverbindung, angefallener Beglaubigungsgebühren oder geänderter Treuhandaufträge etc.

Sofern Sie den Kaufpreis über eine Bank finanziert haben, leiten Sie bitte umgehend das Fälligkeitsschreiben an Ihre Bank weiter. Sobald Sie den Kaufpreis vollständig bezahlt haben, kann nach Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, die Eigentumsumschreibung beantragt werden.

In der Regel trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten des Immobilienkaufs. Dies wird üblicherweise im Kaufvertrag vereinbart.

Kosten, die ausschließlich der Verkäuferseite zuzuordnen sind, insbesondere für die Löschung nicht übernommener Grundpfandrechte, trägt regelmäßig der Verkäufer.

Die genaue Kostenverteilung ergibt sich aus dem jeweiligen Kaufvertrag. Unabhängig von dieser Vereinbarung können gegenüber dem Notar gesetzliche Kostenhaftungsregeln gelten.

1. Vorbereitung des Kaufvertrags
   Käufer und Verkäufer teilen uns die erforderlichen Angaben mit. Auf dieser Grundlage erstellen wir den Kaufvertragsentwurf. Entwurfserstellung i. d. R. innerhalb von ein bis zwei Wochen.
2. Beurkundung
   Der Kaufvertrag wird im Beurkundungstermin vollständig verlesen, erläutert und anschließend von den Beteiligten und dem Notar unterzeichnet.
3. Absicherung des Käufers
   Wir veranlassen insbesondere die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und kümmern uns um die weiteren erforderlichen Schritte.
4. Kaufpreiszahlung
   Sobald die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, erhält der Käufer unsere Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und kann den Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Regelungen zahlen.
5. Übergabe der Immobilie
   Die Übergabe erfolgt zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt, häufig nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Die Übergabe (Schlüssel, Unterlagen etc.) organisieren die Beteiligten untereinander, nicht der Notar.
6. Eigentumsumschreibung
   Sobald sämtliche Voraussetzungen vorliegen, insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, veranlassen wir die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Die Bearbeitungszeit durch das Grundbuchamt kann bis zu sechs Monate betragen. Nach erfolgter Umschreibung im Grundbuch erhalten alle Beteiligten noch einmal eine Mitteilung vom Notar.
   

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an der Immobilie absichert.

Sie schützt den Käufer insbesondere davor, dass der Verkäufer die Immobilie nach Abschluss des Kaufvertrags mit rechtlicher Wirkung gegenüber dem Käufer anderweitig veräußert oder belastet.

Die Vormerkung wird i. d. R. vor der Kaufpreiszahlung eingetragen und bleibt bestehen, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Gegenüber der Gemeinde ist grundsätzlich die Person zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, der die Immobilie zum 1. Januar des jeweiligen Kalenderjahres steuerlich zugerechnet wird.

Bei einem Verkauf während des Jahres bleibt daher regelmäßig der Verkäufer für das laufende Kalenderjahr gegenüber der Gemeinde zahlungspflichtig. Die steuerliche Zurechnung wird grundsätzlich erst zum 1. Januar des Folgejahres angepasst.

Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer die Grundsteuer ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wirtschaftlich trägt. Verkäufer und Käufer rechnen die Grundsteuer dann gegebenenfalls anteilig untereinander ab.

Bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie bleibt das bestehende Mietverhältnis grundsätzlich bestehen. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.

Die Mitteilung über den Eigentümerwechsel erfolgt üblicherweise durch den bisherigen Vermieter.
Dabei sollten dem Mieter insbesondere der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels, die Kontaktdaten des neuen Vermieters und die künftig geltende Bankverbindung für Mietzahlungen mitgeteilt werden.

Wir empfehlen, die Mitteilung schriftlich vorzunehmen und die Angaben zur neuen Bankverbindung eindeutig zu bestätigen.

Wenn Sie den Immobilienkauf über eine Bank finanzieren, benötigt diese in der Regel eine Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen.

Bitte lassen Sie uns die Grundschuldunterlagen Ihrer Bank möglichst frühzeitig vor dem Beurkundungstermin zukommen. Sie können die Unterlagen an uns weiterleiten oder Ihre Bank bitten, sie direkt ans Notariat zu übermitteln.

Wir bereiten auf dieser Grundlage die erforderliche Grundschuldbestellung vor und stimmen mit Ihnen einen entsprechenden Beurkundungstermin ab. Häufig kann die Grundschuld unmittelbar im Anschluss an den Immobilienkaufvertrag beurkundet werden.

Bitte beachten Sie, dass die rechtzeitige Bereitstellung der Unterlagen wichtig ist, damit die Finanzierung und Kaufpreiszahlung ohne unnötige Verzögerungen erfolgen können.